Requisitos Previos del Comprador
El comprador debe contar con un documento de identidad vigente: cedula de identidad para nicaraguenses o pasaporte para extranjeros. Si es extranjero, necesitara obtener un Registro Unico de Contribuyente (RUC) ante la DGI para efectos fiscales. Es recomendable contar con una cuenta bancaria en Nicaragua si se realizaran pagos a traves del sistema financiero formal. Ademas, debe contratar los servicios de un abogado que lo asesore durante todo el proceso.
Verificacion del Inmueble
Antes de comprometerse a la compra, el comprador debe solicitar un estudio de titulo o estudio registral del inmueble. Este estudio verifica la cadena de dominio de la propiedad, confirma que el vendedor es el dueno legitimo, identifica gravamenes, hipotecas, embargos o anotaciones preventivas, y verifica que no existan litigios pendientes. Tambien se debe solicitar una constancia catastral y verificar que los impuestos municipales (IBI) esten al dia.
Documentos que Debe Presentar el Vendedor
El vendedor debe proporcionar la escritura publica inscrita que acredite su dominio sobre el inmueble, cedula de identidad o RUC, solvencia municipal que demuestre estar al dia con el IBI, libertad de gravamen emitida por el Registro de la Propiedad, y plano catastral del inmueble si esta disponible. En caso de que el vendedor sea una persona juridica, debe presentar el acta constitutiva, poder de representacion legal y certificacion de la junta directiva autorizando la venta.
Proceso de Compraventa
Una vez verificada la documentacion, las partes firman una promesa de compraventa donde se establecen el precio, la forma de pago, las condiciones y los plazos. Posteriormente, se firma la escritura publica de compraventa ante notario publico autorizado. El notario lee la escritura a las partes, verifica la identidad de los comparecientes y da fe del acto. Ambas partes firman junto con el notario y dos testigos instrumentales.
Tramites Posteriores a la Firma
Despues de firmar la escritura, se deben realizar varios tramites. Primero, el pago del Impuesto de Transferencia (1% del valor) ante la DGI. Segundo, la inscripcion de la escritura en el Registro Publico de la Propiedad Inmueble del departamento correspondiente. Tercero, la actualizacion catastral ante la Alcaldia Municipal para que el nuevo propietario quede registrado como contribuyente del IBI. Estos tramites pueden tomar entre dos y cuatro semanas dependiendo del departamento.